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城中村及其土地所有制性质概述

发布时间:2017/12/09 点击量:

  按照一般的理解,城中村是指在城市化的进程中,由于城市的范围不断扩大,导致将原来以“村”为建制的农村区域划归到城 市中来,而在城市中形成的一个特定区域。“广义而言,城中村是指农村的土地已纳入城市总体规划发展区内,且农业用地很少或者没有,居民也基本上属于非农村的村落;狭义而言,城中村特指那些农地与居民早已非农化,村庄也已经转制为城市建设,只是习惯上仍称为村的社区部落。

土地

  城中村的特殊性在于,“城中村既与现代城市相区别,又不同于传统的村落,它兼有城乡社区的部分要素,是一个从‘农村’到‘城市’的过渡社会形态,体现了农村城市化的过渡特点。”

  城中村相对于城市的核心区域而言物价水平较低,因而常常也成为外来打工人员聚居区。所以这一区域普遍存在着基础设施建设落后、人员复杂、治安状况恶劣等众多问题。城中村因此也成为城市发展过程中一个亟待解决的大问题。

  为了更好地进行城市布局,发挥城市的整体功能,提升城市的综合竞争实力,城市政府往往会对城中村进行改造。城中村的改造自然是一项综合的工程,涉及到经济、社会、政治等各个方面,但改造的前提是规划,而规划的过程当中涉及到的首要问题就是城中村的土地及其上的房屋的产权问题以及因改造拆迁而涉及的法律上的征收及补偿等问题。从目前全国的情况来看,城中村的改造面临着诸多法律难题。

  按照《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。“但是这里存在一个问题,何谓“城市市 区”,相关法律并未作明确规定。“有些学者认为指城市规划区,即城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域;有些学者认为指城市建成区,即已进行城市配套建设,具备城市功能、基本连成片的区域;有些学者认为指本行政区域范围内的区域。”

  从实际情况来看,城中村的土地性质可以分两种不同的情况:一种情况是这些土地已经通过征收等方式转化为国有土地,在这种情况下对城中村的改造仅仅涉及到对国有土地上房屋及其他附属物的处理问题;另一种情况是城中村的土地属于农民集体所有,在这种情况下,如果需要对城中村进行改造就不仅仅涉及到土地上的附属物的处理问题,还涉及到土地本身的处理问题。城中村现象形成的根本原因是土地二元所有制结构。

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