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城中村改造中房屋拆迁估价存在的问题

发布时间:2017/12/09 点击量:

  随着经济的发展,很多的城中村都将面临着拆迁,但是在这些拆迁过程中面临着很多的问题,接下来就有郑州加固企业小编为大家讲解城中村拆迁中所遇到的问题:

城中村拆迁

  1.房屋拆迁估价中介机构的确定不合理

  城中村改造主体在动迁前应当委托具有房地产估价资质的机构对被拆迁房屋进行估价, 目前参与一项拆迁估价业务的机构数量确定不合理,许多地方规定一项拆迁估价业务只能有一家拆迁估价机构参与估价, 拆迁工作强度大,时间短,只选择一家拆迁估价机构会造成失误过多, 易出现评估机构在拆迁评估中有恶意串通一方当事人或被一方当事人拉拢, 损害另一方当事人利益的现象,或有其他明显违规行为。

  同时各地在城中村改造中房屋拆迁估价的委托人问题上规定不一, 主要由当地拆迁主管部门委托有资格的估价机构进行估价, 或由作为拆迁人的开发商委托,由于估价机构与拆迁主管部门和开发商有着密切的联系,估计机构之间会产生恶意竞争, 使得估价机构确定时出现不公正的现象。

  2.房屋拆迁估价方法单一

  城中村改造中房屋拆迁估价目的是确定拆除房屋并实施搬迁给被拆迁人带来的直接物质损失,确定这一损失的依据是在市场不知道拆迁信息的情况下、被拆迁房屋在估价时点时的市场价值。根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素,以房屋市场评估价确定补偿数额。

  拆迁估价的方法应该以市场比较法为主, 但是不具备采用市场比较法条件的, 可以采用其他估价方法。由于城中村的前述特点, 不具备采用市场比较法条件, 许多地方主要采用重置成本法确定房屋拆迁价格。采用成本法估价通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格, 扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值, 其中房屋重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据, 房屋成新率采用耐用年限法和实际观察法综合评定。但在房屋拆迁估价中, 该方法存在诸多的局限性, 影响了评估结果的准确性。

  3.房屋拆迁估价专业人员培训不到位

  城中村改造中房屋拆迁估价专业性强,工作量大,需要大量的专业估价人员,但实际工作中,评估人员专业技术水平不高,评估机构组织培训很少,评估人员没有系统地培训就直接上岗,进行房屋拆迁估价,虽然有估价师引导,但不可避免地易发生评估价格差异较大等问题,同时没有职业道德培训,在房屋拆迁估价中收受贿赂、更改记录事情时有发生,影响估价结果准确性,使得估计机构声誉受到很大的影响。

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